Gyakori kérdések

Ha ingatlant értékesítene...

1. Mit tegyek, ha szeretném értékesíteni ingatlanomat ?

Keresse fel személyesen, vagy telefonon az Önhöz legközelebbi irodánkat. Képzett ingatlanreferensünk egyike előre egyeztetett időpontban személyesen felkeresi Önt,- minden kötelezettség nélkül - részletesen ismerteti szolgáltatásainkat, valamint megtekinti az értékesítésre kínált ingatlant.

Amennyiben elnyerjük bizalmát és megbízza irodánkat az ingatlana értékesítésével, úgy pár órán belül összes ingatlanreferensünk ajánlhatja azt vásárolni szándékozó ügyfeleinek.

2. Milyen feltételekkel dolgozik a Genius 99 Ingatlanközvetítő ?

Értékesítőink minden esetben személyes jelenlétükkel biztosítják az eladás gyors és hatékony menetét, valamint hasznos tanácsokkal látják el Önt a kényelmes ügyvitel érdekében.

A közvetítői díj csak sikeres közvetítés esetén fizetendő.

További az eladással kapcsolatos részletes információért klikkeljen a fenti képre !

3. Kízárólagosságot kér-e irodánk ?

NEM KÉR KÍZÁRÓLAGOSSÁGOT irodánk de amennyiben lakásának eladásával a Genius 99 Ingatlanközvetítőt bízza meg, biztos lehet abban, hogy csak minősített, komoly szándékú vevőjelöltek fogják megtekinteni lakását. A számos előnnyel rendelkező Egyedi megbízás megkötése esetén a Genius 99 Ingatlanközvetítő kipróbált, széles körben olvasott médiumokban hirdeti meg az Ön eladó ingatlanát - teljesen díjmentesen - így biztosítva, hogy a lehető legtöbb potenciális vásárlóhoz eljusson a hirdetés.

4. Módosítható-e az eladási irányár ?

Igen, az eladási irányár módosítható, amennyiben befárad bármelyik irodánkba és azt személyesen kéri referenseinktől, akik elkészítik a szükséges nyomtatványokat és változtatják az ingatlan irányárát minden hirdetési felületünkön.

5. Mely területeken foglalkozik a Genius 99 Ingatlanközvetítő értékesítéssel ?

Irodánk jelenleg Kaposvár és környékén valamint a Balaton déli partján foglalkozik ingatlanok értékesítésével, működési területünket folyamatosan bővítjük, a jelenlegi területi határinkról és további információért keresse fel irodáinkat !

Ha ingatlant vásárolna...

6. Milyen feltételekkel dolgozik irodánk ?

Vásárlóink számára az ingatlanközvetítés teljesen díjmentes ! Tapasztalt értékesítőink felmérik a keresett ingatlannal kapcsolatos pontos igényeit, figyelemmel kísérik, Ön helyett a piaci kínálatot majd megtalálják az Ön számára legmegfelelőbb ingatlant. Személyesen kísérik ki az ingatlan megtekintéséhez, valamint segítséget nyújtanak a további tárgyalásoknál és a szerződés megkötésében valamint a hitelfelvételben is.

Amennyiben Ön már kapcsolatban áll a Genus 99 Ingatlanközvetítő egyik értékesítőjével, úgy biztos lehet benne, hogy megtalálja elképzeléseinek megfelelő ingatlanját, mivel irodáink közös adatbázissal dolgoznak, így értékesítőink minden ingatlanról tudomást szereznek és amennyiben jelenleg nincs a keresési feltételeinek megfelelő ajánlatunk, úgy felkutatják az Ön számára, illetve amennyiben regisztrál weboldalunkon és az ingatlanfigyelő szolgáltatásunkat igénybe veszi és ott megjelöli, kereséseinek paramétereit az összes ingatlanreferensünk azonnal elkezdi keresni az Ön új otthonát. Ezzel megspórolhatja azt az időt, melyet egyébként a több irodával való kapcsolattartás megkívánna, mégis élvezheti a hatalmas kínálat adta előnyöket.

7. Mit tegyek, ha ingatlant szeretnék vásárolni ?

Nézzen körül adatbázisunkban ahol teljes ingatlankínálatunkat megtekintheti, és amelyben egyszerű keresőrendszerünkön keresztül könnyedén megtalálhatja az adott kategóriában szereplő aktuális ingatlanokat, melyekről fotót és alaprajzot is láthat. Vagy lépjen kapcsolatba bármelyik ingatlanreferensünkel és mindenben segítségére lesz ingatlanügyei megoldásában.

8. Mit tegyek, ha az adatbázisban találtam egy megfelelő ingatlant ?

Keresse fel személyesen, vagy telefonon azt az ingatlanreferensünket, mely az ingatlan részletes leírásánál szerepel, vagy vegye fel a kapcsolatot irodáink egyikével.

9. Mit tegyek, ha az adatbázisban éppen nincs számomra megfelelő ingatlan ?

Keresse fel személyesen vagy telefonon bármelyik irodánkat, ahol értékesítőink egyike részletesen felmérést készít vásárlási igényeiről és az ingatlan paramétereiről. Majd ingatlanreferenseink azonnal elkezdik felkutatni az Ön számára megfelelő ingatlant, így amint Önnek megfelelő kerül adatbázisunkba, elsőként felkeresi Önt és tájékoztatja az ingatlan adottságairól, vásárlási feltételeiről és természetesen személyesen bemutatja Önnek. Természetesen itt ezen a weblapon is megadhatja igényeit, amennyiben igénybe veszi ingatlanfigyelő szolgáltatásunkat, ahol megadhatja milyen ingatlant vásárolna meg, és amennyiben érkezik irodánkhoz olyan eladó ingatlan, ami megeggyezik az Ön elképzeléseivel, úgy  automatikusan e-mail útján értesítést küldünk önnek és kérésére ingatlanreferensünk azonnal értesíteni fogja telefonon is.

Jogi kérdések....

10. Lakásvásárlás esetén mekkora összegű illetéket kell fizetni ?

Lakóingatlan adásvételi szerződés, továbbá tartási, életjáradéki, öröklési szerződéssel, elbirtoklás útján való megszerzése esetén ún. visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni. Az illetéket a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, tartási, életjáradéki, vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén pedig a megszerzett vagyon forgalmi értéke után kell megfizetni. 2009-től, örökölt ingatlan (örökrész) esetében közeli hozzátartozóknak 20 millió forint alatt (illetve az ez alatti részre) nem kell örökösödési illetéket fizetni.

Az illeték mértéke lakásonként 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4%.

Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 4% illetéket kell fizetni.

Nem lakóingatlan vétele esetén az illeték mértéke 4%.

11. Illetékmentes-e az első lakás megvásárlása ?

Az első lakás megvásárlása nem illetékmentes. Amennyiben a vevő 35. életévét be nem töltött személy és az egész megvásárolt lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 8 millió forintot, úgy 50 százalékos, maximum 40 ezer forintos illetékkedvezményben részesülhet a vevő. Ilyen forgalmi értékű lakás részarány-tulajdonának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg. Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el.

12. Kap-e illeték kedvezményt a vásárló fél, új építésű lakóingatlan megvásárlása esetén ? 

Az illetéktörvény alapján mentes az illeték megfizetése alól a lakás építésére, építtetésére és értékesítésére jogosult vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett, 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. 15 és 30 millió forint közötti forgalmi érték esetében illetéket kell fizetni a forgalmi érték 15 millió forintot meghaladó része után. Az illeték mértéke ebben az esetben 4%. 30 millió forintot meghaladó forgalmi érték esetében a teljes érték után illetéket kell fizetni a használt lakásokra irányadó szabályok szerint.

A mentességet külön kérni kell. A vagyonszerző köteles ugyanis az adóhatóságnál - a vállalkozónak a lakás építésére, építtetésére és értékesítésére jogosultságáról, valamint a felépítést követő első értékesítéséről szóló nyilatkozatával - igazolni a mentesség feltételeit legkésőbb az illetékre vonatkozó fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig.

Csakúgy mint a használt lakás vásárlása esetében itt is szembeállítható a vételt megelőző, illetve azt követő 1 éven belüli lakóingatlan eladás, amennyiben az eladott lakás vételára meghaladta a 15 millió forintot.

Amennyiben az új építésű lakáshoz gépkocsibeálló és/vagy tároló is tartozik, úgy ezek esetében az illetéket (4%) mindig meg kell fizetni.

13. Építési telek vásárlása esetén biztosít-e kedvezményt a jogszabály ?

Az illetéktörvény szerint mentes az illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak) valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vevő az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától (vagyis a földhivatali benyújtástól) számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 %-át. A vevő a lakóház építési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az adóhatóságnál. A lakóház felépítését használatbavételi engedéllyel kell igazolni annak jogerőre emelkedésétől, de legkésőbb a 4 éves határidő leteltétől számított 15 napon belül, mely esetben az adóhatóság a kiszabott, de a megfizetési kötelezettségben felfüggesztett illetéket törli.

14. Mi minősül lakásnak, illetve lakóteleknek ?

Lakás: az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.

Lakótelek: az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építési telek, ha arra a településszerkezeti terv, a helyi építési szabályzat szerint lakás építhető, valamint az ingatlan-nyilvántartásban a lakással együtt nyilvántartott földrészlet, továbbá az a földrészlet, amelyet lakáshoz tartozó földhasználati jog terhel.

15. Ingatlan értékesítése esetén, mikor és mekkora mértékű jövedelemadót kell fizetnie az eladónak ?

Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz - illetve 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz - benyújtották. Öröklés esetén az örökség megnyíltának (vagyis az örökhagyó halálának) napját kell a szerzés időpontjának tekinteni.

Az ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották, függetlenül attól, hogy esetleg a teljes vételár kifizetése már esetleg egy másik évre húzódik át.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:
a) a megszerzésre fordított összeget (megszerzéskor fizetett vételár, illetve csere és öröklés esetében az az érték, mely alapján az illetéket kiszabták), és az ezzel összefüggő más kiadásokat.
b) az értéknövelő beruházásokat (az a ráfordítás, amely az ingatlan értékét (állagát) megóvó ráfordításokon felül annak forgalmi értékét növeli.
c) az átruházással kapcsolatos kiadásokat (pl.: ügyvédi munkadíj, ingatlanközvetítő jutaléka /ezeket igazolni kell/)

A leírt módon kiszámított bevétel minősül jövedelemnek, mely után a jelenlegi szabályok szerint 25% jövedelemadót kell fizetni.

2008. január 1. után a földhivatalhoz benyújtott adásvételi szerződések esetén változott a jövedelemadó mértéke és számításának módja.

A változásnak két lényeges eleme van, egy kedvező változás, hogy 15 évről 5 évre csökkent az adómentesség határa, és egy kedvezőtlen változás, hogy a szerzéstől számított 5 éven belüli értékesítés esetén meg kell az adót általában fizetni akkor is, ha a jövedelmet magunk, vagy egyenes ági leszármazottunk részére történő lakásvásárlásra fordítjuk.

Az adó mértéke a jövedelem 25%-a továbbra sem kell összevonni egyéb jövedelmekkel.

Tehát az adó alapja továbbra sem az eladási ár, hanem a jövedelem más szóval a nyereség, tehát a jövedelmet úgy kell kiszámítani, hogy az eladási árból le kell vonni először a vételárat, majd a szerzéssel és értékesítéssel összefüggő kiadásokat ( illeték, ügyvédi költség, közvetítési díj), és a számlákkal igazolható értéknövelő beruházásokat.

 

-  Az értékesítésből származó jövedelem 100%-ban adóköteles a megszerzés évében és az azt követő naptári évben történő értékesítés esetén

-  A szerzést követő második naptári évben történő értékesítés esetén a jövedelem 90%-a adóköteles.

-  A szerzést követő harmadik naptári évben történő értékesítés esetén a jövedelem 60%-a adóköteles.

-  A szerzést követő negyedik naptári évben történő értékesítés esetén a jövedelem 30%-a adóköteles.

-  A szerzést követő ötödik naptári évben történő értékesítés esetén nem kell jövedelemadót fizetni.

Amennyiben a megszerzett ingatlant a tulajdonos a szerzéstől számított 5. éven túl értékesíti, úgy a bevétel adómentes lesz.

2008. január 1-jétől hatályos rendelkezések szerint a lakóház vagy a lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet (ideértve azt is, amelyet a lakáshoz tartozó földhasználati jog terhel) megszerzés évét követő 5. vagy az azt követő években történő átruházása esetén a jövedelem adómentes.

16. Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem lakáscélra történő felhasználásánál vannak-e megkötések ?

Vannak, mégpedig a következők:

A Szja tv. 2008. január 1-je előtt hatályos rendelkezései szerint lakásszerzési kedvezménnyel szerzett lakás átruházása esetén az így keletkező jövedelmet növelni kell azon összeggel, mely után a most eladott lakás megszerzésekor nem fizetett adót, és az így megkapott összeg után kell a jövedelemadót megfizetni, ha az ilyen lakás átruházása a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésének évében vagy az azt követő negyedik naptári év utolsó napját megelőzően történt.

17. Vannak-e korlátozások a külföldi állampolgárok ingatlanszerzésére vonatkozóan ?

Termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogának külföldi jogi vagy magánszemély általi - öröklésen kívüli - megszerzéséhez szükséges engedélyt az ingatlan fekvése szerint illetékes közigazgatási hivatal csak akkor adhatja meg, ha az önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért.

Az ingatlanszerzést engedélyezni kell, ha az önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért, és

  • a külföldi ingatlanának tulajdonjogát a kisajátításról szóló, többször módosított - 1976. évi 24. törvényerejű rendelet alapján szerezték meg, vagy
  • a külföldi a tulajdonában lévő belföldi ingatlant másik belföldi ingatlanra cseréli, vagy
  • a tulajdonszerzés célja közös tulajdon megszüntetése, vagy
  • a külföldi munkavégzés céljából igazoltan legalább öt éve életvitelszerűen Magyarországon tartózkodik.

A közigazgatási hivatal abban a kérdésben, hogy az ingatlanszerzés sért-e önkormányzati érdeket, az ingatlan fekvése szerint illetékes települési (fővárosi kerületi) önkormányzat polgármesterének nyilatkozatát kéri, s annak figyelembevételével megtagadhatja az engedélyt. A polgármester köteles a nyilatkozatot 15 napon belül megadni.

Az engedély megtagadható, ha a külföldi honossága szerinti állam nemzetközi szerződés vagy viszonosság alapján nem biztosít a magyar állampolgároknak, illetőleg a magyar jogi személyeknek a belföldiekkel azonos elbírálást. A nemzetközi szerződés vagy a viszonosság fennállásáról a Külügyminisztérium nyilatkozata az irányadó.

Műemlék, műemléki terület vagy régészeti lelőhely, továbbá a védett természeti területen fekvő épület tulajdonjogának megszerzésével kapcsolatos eljárásban az ingatlan védettsége szerint illetékes hatóság szakhatóságként működik közre.

Külföldi jogi vagy magánszemély termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát - az öröklés, valamint a tagállami állampolgárokra vonatkozó szabályok kivételével - az ingatlan fekvése szerint illetékes közigazgatási hivatal engedélyével szerezheti meg.

18. Milyen szabályok vonatkoznak az európai uniós állampolgárokra ?

A tagállami állampolgár, valamint az Európai Unió tagállamában, illetve az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, továbbá a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban bejegyezett jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet a Magyar Köztársaságnak az Európai Unióhoz való csatlakozásáról szóló nemzetközi szerződést kihirdető törvény hatálybalépését követően a termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát a belföldi személyekkel azonos feltételekkel (engedély nélkül) szerezheti meg, kivéve a másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlant, amelynek megszerzéséhez az említett törvény hatálybalépésétől számított öt évig (a továbbiakban: az átmeneti időszak alatt) a közigazgatási hivatal engedélye szükséges.

Ha a tagállami állampolgár legalább négy éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon tartózkodik, a másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlan tulajdonjogát engedély nélkül szerezheti meg.

Az átmeneti időszak alatt az elsődleges lakóhelyül szolgáló ingatlan tulajdonjogának engedély nélküli megszerzéséhez a tagállami állampolgárnak teljes bizonyító erejű magánokiratban vagy közokiratban nyilatkoznia kell arról, hogy elsődleges lakóhely céljára szerzi meg az ingatlant.

További kérdéseivel forduljon ingatlan szakjogászainkhoz.

A fenti leírtak nem tekintendők jogi tájékoztatásnak ezért amennyiben szándékában áll szerződéses kötelezettség vállalása vagy további kérdése merül, fel javasoljuk, hogy keresse fel jogi képviselőjét vagy könyvelőjét!